Het is een vraag die zich door de sterke toename van online winkelen steeds meer opdringt: wat is de toekomst van de binnensteden en hoe kunnen gebiedsontwikkelaars hier op inspringen? Op Gebiedsontwikkeling.nu deelt Tess Broekmans aan de hand van geformuleerde binnenstadsvisies hoe we onze winkelstraten weer leefbaar en beleefbaar maken. “Op een plek waar de ontwikkeling vastliep, ontstond energie en plezier.”
Corona gaat grote gaten slaan in het winkellandschap, constateert Tracy Metz in maart terecht in het NRC-artikel “Weg met de winkelstraat”. De binnenstad kan een groenere, aantrekkelijkere, socialere en lokalere bestemming worden met andere functies dan louter retail en horeca. “Niet alleen een opgave voor de vastgoedsector. Ondernemers, gemeenten maar ook bewoners staan samen aan de lat”, vervolgt Rinske Brand in haar column Retail realisme eind maart op Gebiedsontwikkeling.nu. Dus we hebben het waaróm en het wie nu bepaald. Maar hoé geven we binnensteden weer toekomst?
Steden kunnen nu al aan de slag in plaats van lijdzaam toe te zien hoe de leegstand de binnenstad aanvreet. Van Eindhoven tot Assen, van Medemblik tot Veldhoven; iedere stad heeft elementen waarop een nieuw perspectief gebouwd kan worden. De crux is de combinatie van drie elementen: breed zoeken naar de mix van functies, combineren van een langetermijnvisie met concrete acties, en plannen maken mét de betrokken partijen.
1 Centrum als bestemming
De binnenstad als bestemming voor andere activiteiten dan winkelen is de kern van iedere binnenstadstransformatie, blijkt uit vele visies voor binnensteden waaraan Urhahn werkte. Horeca, de maakindustrie, werken (in kantoren of op flexplekken), onderwijs, cultuur, zorg en sport zijn bestemmingen voor stadsbewoners en bezoekers van alle leeftijden. Het dwaalmilieu van kleine straatjes is prettig om doelloos doorheen te wandelen. Het plein, de waterkant, het terras of het lokale café is de plek voor ontmoeting. Het woon-, leef- en werkklimaat wordt versterkt en tegelijk wordt het investeringsmilieu voor ondernemers en eigenaren vergroot.
Wonen is de belangrijke drager van de binnenstad na corona. Wonen zorgt voor lokaal eigenaarschap en reuring in de vroege ochtend en avond. Daarvoor is meer nodig dan kleine appartementen voor starters bovenop de supermarkt of bij het station. Door woonkwaliteit te bieden ontstaat een stabiele groep bewoners. Een groot balkon, een collectief binnenhof, een autovrije woonstraat of een park vlakbij, zijn essentieel. Een plek waar je je buren kent maakt sociale cohesie. Een voordeur aan de straat waar je een praatje maakt, of een collectieve ruimte dragen daaraan bij. Ruimte om te parkeren is (net zo min als voor winkelen) ook voor wonen geen randvoorwaarde meer. Ontmoeten is inmiddels belangrijker.
2 DNA van de plek activeren
Een stad die al eeuwen bestaat moet verder terugkijken dan alleen de afgelopen decennia. Juist de plekken die de afgelopen jaren zijn gepasseerd vanwege ruimtebehoefte voor meer en grotere winkels zijn vaak de identiteitsdrager: de herontdekking van de Jansbeek in Arnhem, het Middeleeuwse Ei in Doetinchem, de Brink in Assen. Ook jonge steden zoals Almere, Zoetermeer of Emmen hebben meer identiteit dan vaak wordt gezien. Zo was in Emmen de dierentuin niet alleen een attractie, maar ook een lokale bestemming. De oude dierentuin is een plek met herinneringen van alle gezinnen uit Emmen, en een verhaal van oprichters met een moderne visie op dierenwelzijn. In Almere is het Weerwater de identiteitsdrager; daar voel je de wind van de polder.
Ontwikkeling in een trager tempo dat past bij de stad maakt dat nieuwe ingrepen minder dominant zijn en deel worden van wat er al is. Juist in de tijd van de grote winkeluitbreidingen in de jaren 90 is op veel plekken een generieke sfeer ontstaan die steden inwisselbaar maakt. Nu we voor de volgende transformatieslag staan, moeten we daar niet voor vallen. Gemeenten kunnen beter denken in samenhang en lange termijn. Natuurlijk zijn concrete acties essentieel om de moed erin te houden. Het langdurige proces rondom Arnhem Rijnboog werd verluchtigd door het kunstwerk Aardvarken van Florentijn Hofman, geschonken door Ouwehands Dierenpark ter gelegenheid van de 100ste verjaardag van de dierentuin. Op een plek waar de ontwikkeling vastliep, ontstond energie en plezier.
3 De binnenstad is van en voor iedereen
Een wervende visie waar de wethouder mee voor de dag kan komen, die niet als een sprookje klinkt voor de ondernemer en die de bewoner enthousiast maakt. Dat heb je nodig. De ondernemers in de binnenstad weten vaak al eerder dat het mis is dan de gemeente. In Assen hebben we veel tijd uitgetrokken om een toekomstanalyse van het winkelen te maken. Toen we dat verhaal deelden met de ondernemers, bleek die analyse helemaal niet nodig: er was bij hun geen enkele twijfel over de noodzaak om in te grijpen. Dat ligt anders als het over individueel eigendom gaat. Waar de klappen vallen is het vastgoed dat vaak nog jong en daarom duur om te transformeren is. Geduld is belangrijk, de gemeente houdt de rug recht en houdt vast aan wat bijdraagt aan het geheel van de binnenstad. Zo kom je als binnenstad sterker uit de crisis.
Case: Arnhem Rijnboog en het succes van trage planvorming
Rijnboog in Arnhem was rond de eeuwwisseling een sleutelproject om de binnenstad beter te verbinden met de Rijn. Terwijl Nijmegen de Marikenstraat bouwde, werd in Arnhem lang gepraat over het al dan niet aanleggen van een haven, zoals voorgesteld door de Spaanse starchitect De Sola Morales. Uiteindelijk werd de haven inzet van een referendum, en weggestemd. Gevolgd door een nieuw plan waarin winkelen en cultuur de economische en ruimtelijke dragers waren. Toen de plannen klaar waren was het 2013 en sloot de binnenstedelijke Bijenkorf. De ontwikkelaar trok zich terug en de gemeente was op zichzelf aangewezen.
De tijd was rijp voor een stap-voor-stap ontwikkelstrategie in plaats van een allesomvattend masterplan. Van het oorspronkelijke masterplan konden delen zoals de bibliotheek geïncorporeerd worden. In combinatie met het kunstwerk Aardvarken en de verbouwing van een kantoorpand tot hotel, ontstond een nieuw brandpunt in de stad. In plaats van de focus op de haven werd de Jansbeek herontdekt. De Jansbeek is een mooi voorbeeld van bewonersparticipatie en lokaal DNA: de beek geeft een impuls aan een veel groter deel van de binnenstad dan alleen de Rijnkade. De binnenstad is gevoelsmatig weer verbonden met Park Sonsbeek en de Veluwe. Naast de bibliotheek maakt een kunstencluster aan de Rijn deel uit van het programma. Plannen voor een alles-in-één theater aan de Rijn maakten plaats voor een filmhuis op het Kerkplein: klein maar fijn, geen inbreuk in de historische gevelwand maar een welkome aanvulling. Waar het Kerkplein een gat in de stad was, en misschien wel de belangrijkste knip tussen de binnenstad en de Rijn, vervult het filmhuis nu met de Jansbeek de rol van schakel tussen historische stad en rivier. Subtieler dan de haven, en zonder afhankelijk te zijn van winkelen.
Case Doetinchem: alles op het Ei
In een kleine stad als Doetinchem was al vroeg duidelijk dat het winkelen niet meer de motor van de binnenstad kan zijn. De binnenstad heeft hier weliswaar een middeleeuwse vorm, maar de panden zijn vanwege bombardementen grotendeels naoorlogs. De bescheiden pandjes werden te klein bevonden voor winkels, en het winkelen breidde zich uit in het gebied De Veentjes ten noorden van het centrum.
Zoals in veel steden is de plek waar het hardst gegroeid is, ook de plek waar de leegstand het eerst toeslaat. Een leegstaande supermarkt werd een rotte plek in De Veentjes, zeker na nieuwbouw van het theater aan de rand van de binnenstad. De gemeente nam het voortouw met tijdelijk programma: een stadspark op de plek van het theater. Dit bleek dé impuls voor wonen in De Veentjes. Door bewoners een rol te geven in de ontwikkeling van het park werd de buurt mentaal eigenaar van het park, en was de stap van tijdelijk naar definitief park gemaakt. Daarmee werd ook de herontwikkeling van de supermarkt naar een woonblok aan het park mogelijk. Winkelplinten zijn verbouwd tot woningen, ondanks de diepe en donkere ruimtes.
Ook aan de andere randen van het Ei wordt nu gewerkt: als hippe tegenhanger van de binnenstad vormt de oude IJssel een eigentijdse ontmoetingsplek. Met houten vlonders langs de oever, een stadsstrand en een bibliotheek in een oud pand wordt de oever aantrekkelijk. De IJsselkade vrij van gemotoriseerd verkeer maken is het sluitstuk dat Ei en Oude IJssel weer samenbrengt.
Case Almere: de charme van de jaren 80 aan het Weerwater
De Zoetelaarpassage in Almere is met de komst van het winkelhart van OMA een beetje in vergetelheid geraakt, met dalende huren als gevolg. Dat bood ruimte voor een ander segment winkels, waardoor de passage is getransformeerd naar een centrum voor dagelijkse boodschappen met groentewinkels, toko en Lidl. Waar ik meestal pleit voor een gewone winkelstraat met frisse lucht, is de overkapping hier een aanwinst omdat het een verblijfsplek creëert. Het Weerwaterplein aan de jachthaven (zonder zicht op het Weerwater overigens) is ook een pareltje uit de jaren 80.
In de visie op de Almeerse binnenstad als onderdeel van Perspectief Oostflank pleiten we voor het rondje Weerwater: hier liggen kansen voor sport, spel, buitenkunst. De enorme schaal van de plas is geen traditioneel centrum met alles op loopafstand, maar past bij Almere als moderne stad, waar wonen de belangrijkste functie is. Sinds thuiswerken veel meer is ingeburgerd is ontspannen in je woonbuurt een must, en dat biedt het Weerwater.
Meer toepassingen van deze aanpak voor stadscentra:
Binnenstadsvisie Assen: Klaar voor na de crisis
Beeldkwaliteitsplan Binnenstad Ede
Brainportwaardige Binnenstad Eindhoven
Groningen Heerestraat: tailormade